20/01/2024
No ano de 2023 cerca de quatro condomínios diferentes chegaram até mim com dúvidas a respeito de vaga de garagem e acessibilidade. Este ano, mais um colega síndico teve um problema da mesma ordem. Isto, pois, existem normas que visam equalizar o acesso de portadores de necessidades especiais em edifícios – digo equalizar pois “facilitar” não é a palavra ideal, já que quem é PNE não quer uma facilidade, mas sim o acesso de forma justa e equitativa, tal como para todos.
Uma das normas que tratam sobre o tema é a Lei 1098/00 – nela, é possível verificar, em grande parte, determinações aplicáveis à locais públicos, o que faz muitos síndicos incorrerem no erro de não cumprir a referida lei. No entanto, ao observarmos o capítulo V, que é preenchido pelos arts. 13 e seguintes, é possível verificar que alguns requisitos devem sim ser cumpridos por edifícios privados.
Ali, então, é possível verificar os requisitos mínimos de acessibilidade, quais sejam:
I - percurso acessível que una as unidades habitacionais com o exterior e com as dependências de uso comum; II - percurso acessível que una a edificação à via pública, às edificações e aos serviços anexos de uso comum e aos edifícios vizinhos; III - cabine do elevador e respectiva porta de entrada acessíveis para pessoas portadoras de deficiência ou com mobilidade reduzida.
Além disso, nos termos desta lei, em alguns casos é necessária a instalação de um elevador adaptado.
Tem-se, ainda, que a Lei Federal que instituiu o Estatuto da Pessoa com Deficiência institui que toda pessoa com deficiência tem direito à igualdade de oportunidades e não pode ser discriminada. A lei classifica como discriminação toda e qualquer forma de distinção, restrição ou exclusão, por ação ou omissão, que tenha o propósito ou o efeito de prejudicar, impedir ou anular o reconhecimento ou o exercício dos direitos e das liberdades fundamentais da pessoa com deficiência, incluindo a recusa de adaptações razoáveis e de fornecimento de tecnologias assistivas, lembrando que não cabe ao condomínio impor ou restringir o acesso por determinado local ou à determinada vaga ao PNE, mas sim dispor destas alternativas à quem requerer, ressalvadas as devidas comprovações.
O art. 8º desta lei impõe como DEVER da sociedade assegurar a acessibilidade, dignidade, respeito, liberdade, enfim, tudo o que nele consta, a fim de garantir o bem-estar pessoal, social e econômico.
Portanto, este artigo da Lei Federal determina a inclusão, acessibilidade e o resguardo dos direitos a todos, não classificando em entidades privadas ou não. Já a Lei 1098/00, com as suas atualizações, trouxe a obrigatoriedade de adaptação à edifícios públicos e privados de uso coletivo. Por tais motivos, os síndicos de edifícios comerciais devem sim se importar com as referidas adaptações, contratando os profissionais responsáveis, habilitados pelo CREA, para tanto – tais profissionais saberão indicar os requisitos e porcentagens mínimas, utilizando os demais parâmetros da NBR 9050.
No que tange às vagas de garagem de edifícios residenciais, a Comissão Permanente de Monitoramento do Código de Obras e Edificações do DF, por exemplo, firmou o entendimento de que as vagas reservadas para PNE (2%) são de uso comum e não podem estar vinculadas a nenhum apartamento e, ainda, que os condomínios não precisariam criar vagas extras para atender a este percentual; no entanto, este entendimento é de 2019, pelo que cabe ao síndico consultar o advogado especialista em questões condominiais do seu condomínio para se atualizar e verificar a necessidade de adaptação neste quesito, de acordo com as particularidades da legislação do seu Estado e Município.
Não se pode esquecer que o Decreto 9.451/18 determina em seu art. 7º que “As áreas de uso comum das edificações de uso privado multifamiliar deverão ser acessíveis e atender aos requisitos estabelecidos nas normas técnicas de acessibilidade vigentes.”, o que, pela terminologia, se aplica aos condomínios residenciais. Neste caso, as vagas de garagem devem ser localizadas perto dos elevadores ou de rotas acessíveis aos pedestres – vagas estas que devem ficar sobre a administração do condomínio, em área comum (não vinculadas a nenhum apartamento, portanto).
Quanto à dispensa de cumprimento das regras, dispõe o decreto que ficam dispensados do cumprimento aqueles condomínios cujo pedido de licenciamento foi protocolado antes de janeiro de 2020 (18 meses após a promulgação do decreto), bem como:
I - edificações de uso privado multifamiliar cujo projeto tenha sido protocolado no órgão responsável pelo licenciamento anteriormente à data de entrada em vigor deste Decreto;
II - unidades autônomas com, no máximo, um dormitório e com área útil de, no máximo, trinta e cinco metros quadrados;
III - unidades autônomas com dois dormitórios e com área útil de, no máximo, quarenta e um metros quadrados;
IV - reforma e regularização de edificação de uso privado multifamiliar, desde que a construção da edificação original a ser reformada ou regularizada tenha se iniciado anteriormente à data de entrada em vigor deste Decreto;
V - reforma das unidades autônomas das edificações de uso privado multifamiliar; e
VI - regularização fundiária de interesse social, desde que o imóvel ou os núcleos informais a serem regularizados tenha se iniciado anteriormente à data de entrada em vigor deste Decreto.
Portanto, consulte o advogado especialista em questões condominiais do seu condomínio para a interpretação escorreita de todos esses pontos.
